一、總體情況
(一)地價水平小幅上漲，環(huán)比、同比增長率加速上升
2013年第二季度，全國主要監(jiān)測城市地價總體水平為3226元／平方米，商服、住宅、工業(yè)地價分別為6044元／平方米、4799元／平方米和684元／平方米。
圖1 全國主要城市分用途地價水平（元/平方米）
綜合、住宅、工業(yè)地價環(huán)比增速持續(xù)上升，商服地價增速略有放緩。第二季度，全國主要監(jiān)測城市綜合地價環(huán)比增速為1.62%，較上一季度增加了0.15個百分點，且已連續(xù)五個季度加速上升；住宅、工業(yè)地價環(huán)比增速分別為2.06%和1.25%，較上一季度增加了0.29和0.39個百分點；商服地價環(huán)比增長率為1.34%，較上一季度放緩了0.73個百分點。
圖2 全國主要城市分用途地價環(huán)比增長率曲線圖（%）
地價同比增幅持續(xù)加速上升，步入較高位[2]運行。第二季度，全國主要監(jiān)測城市綜合、商服、住宅、工業(yè)地價同比增長率分別為5.11%、5.48%、6.13%、3.79%，較上一季度分別上升了1.25、0.95、2.01、0.52個百分點，地價同比增幅連續(xù)三個季度加速上漲，整體漲勢步入較高位區(qū)間運行。
圖3 全國主要城市分用途地價同比增長率曲線圖（%）
重點城市定基地價指數(shù)穩(wěn)中有升。第二季度，以2000年為基期的重點城市綜合、商服、住宅、工業(yè)地價季度指數(shù)分別為208、218、242、167，分別較上一季度增加了4、2、6和2個點。
圖4 2000-2013年第二季度重點城市分用途地價指數(shù)
重點監(jiān)測城市中，地價總體水平為4512元／平方米，較上季度增長2.0%，較去年同期增長6.32%。商服、住宅和工業(yè)地價水平分別為7732元／平方米、6642元／平方米和862元／平方米；環(huán)比增長率分別為1.06%、2.52%和1.80%；同比增長率分別為5.79%、7.40%和5.21%。
(二)三大重點區(qū)域綜合地價水平保持上升態(tài)勢，同比增幅較大；珠江三角洲地區(qū)各用途地價環(huán)比、同比均高于其他兩大重點區(qū)域，且同比增長率處于高位或較高位運行
2013年第二季度，三大重點區(qū)域綜合地價水平均高于全國總體水平，保持上升態(tài)勢。長江三角洲、珠江三角洲、環(huán)渤海地區(qū)綜合地價水平分別為4770元/平方米、4552元/平方米、3465元/平方米。
圖6 2013年第二季度三大重點區(qū)域地價水平（元/平方米）
圖7 2013年第二季度三大重點區(qū)域綜合地價增長率（%）
從環(huán)比增長率看，三大重點區(qū)域綜合地價增長率分別為1.09%、2.91%和0.97%。其中，珠江三角洲地區(qū)平均增幅高于全國和長江三角洲地區(qū)、環(huán)渤海地區(qū)平均水平，為加速上升，增速較上一季度增加了0.38個百分點，而長江三角洲地區(qū)和環(huán)渤海地區(qū)的平均增速較上一季度放緩了0.16和0.12個百分點，屬于減速上升。
圖8 三大重點監(jiān)測區(qū)域分用途地價環(huán)比增長率（%）
分用途看，三大重點監(jiān)測區(qū)域各用途平均地價環(huán)比增幅均穩(wěn)定增長。其中，珠江三角洲地區(qū)平均地價環(huán)比增幅均高于其他兩大重點區(qū)域平均水平，該地區(qū)商服、住宅、工業(yè)地價環(huán)比增長率分別為3.21%、4.21%、1.92%。從重點區(qū)域內(nèi)各監(jiān)測城市看，珠江三角洲地區(qū)監(jiān)測城市地價較其他兩大重點地區(qū)監(jiān)測城市具有更明顯的上升趨勢，特別是廣州和佛山市順德：廣州市的住宅地價環(huán)比增速達到5.54%；佛山市順德的商服、住宅、工業(yè)環(huán)比增速分別達到9.54%、4.64%、4.26%。長江三角洲和環(huán)渤海地區(qū)各用途平均地價環(huán)比增幅相對較為平穩(wěn)，長江三角洲地區(qū)商服、住宅、工業(yè)地價環(huán)比增幅分別為1.34%、1.55%、0.53%；環(huán)渤海地區(qū)則為2.24%、1.29%、0.21%。
從同比增長率看，珠江三角洲地區(qū)綜合地價增速處于高位運行，達到8.78%，遠高于全國及其他兩大重點區(qū)域，較上一季度上升了2.70個百分點；長江三角洲和環(huán)渤海地區(qū)綜合地價增速均低于全國平均水平，分別為3.75%和3.68%，較上一季度分別上升了0.80和0.79個百分點。
分用途看，珠江三角洲地區(qū)商服、住宅、工業(yè)地價同比增速處于高位或較高位運行，且明顯高于全國和其他兩大重點區(qū)域各用途地價平均增速，分別達到7.25%、10.75%和7.69%，分別較上一季度上升了1.32、5.13、1.25個百分點，其中，住宅地價增速最快。珠江三角洲地區(qū)的監(jiān)測城市各用途地價增幅整體高于其他區(qū)域內(nèi)監(jiān)測城市水平，其中，深圳市商服、住宅、工業(yè)地價同比分別達到7.56%、15.46%、15.21%，廣州市、佛山市順德區(qū)、中山市各用途地價同比漲幅均在5.0%～12.0%之間。長江三角洲和環(huán)渤海地區(qū)的商服和住宅地價同比增幅較大，其中，住宅地價增幅分別達到4.48%和4.47%，較上一季度分別上升了1.95和1.40個百分點；商服地價增長率分別為4.27%和4.48%，較上一季度分別上升了1.25和1.90個百分點；兩大重點區(qū)域的工業(yè)地價增速則為減速上升，分別較上一季度放緩了0.56和0.27個百分點。
圖9 三大重點監(jiān)測區(qū)域分用途地價同比增長率（%）
(三)東中西部地區(qū)綜合地價穩(wěn)中有升，同比增幅均超過5.0%，處于較高位運行
2013年第二季度，全國重點城市中，地價水平呈東高、西次、中低的布局。東部地區(qū)平均地價高于全國和中西部地區(qū)，西部與中部地區(qū)平均地價較接近且均低于全國重點城市平均水平。
圖10 2013年第二季度東中西部地區(qū)重點城市地價水平（元/平方米）
從環(huán)比增長率看，東中西部地區(qū)綜合地價增速均保持小幅上升趨勢，其中，東部和中部地區(qū)綜合地價為加速上升，較上一季度分別上升了0.09和1.09個百分點，增幅分別為2.08%、2.44%；西部地區(qū)綜合地價為減速上升，增長率為1.31%，較上一季度放緩了0.39個百分點。
從同比增長率看，東中西部地區(qū)綜合地價持續(xù)上漲，增幅均超過5.0%，進入較高位區(qū)間運行，增幅分別為7.15%、5.73%、5.14%，分別較上一季度上升了1.49、1.34和1.25個百分點。
圖11 2013年第二季度東中西部地區(qū)重點城市綜合地價增長率（%）
(四)地價環(huán)比上漲的城市個數(shù)繼續(xù)增加，但近半數(shù)城市綜合、住宅地價環(huán)比增長率處于平穩(wěn)區(qū)間；住宅地價同比漲幅超過5%的城市接近四成
2013年第二季度，全國主要監(jiān)測城市的綜合地價環(huán)比、同比增速持續(xù)上升。綜合地價環(huán)比增速上漲的城市為95個，其中5個城市的漲幅高于3.0%；7個城市的增長率為負；共計52個城市的漲幅位于-1.0%～1.0%之間。與去年同期相比，城市綜合地價整體持續(xù)上升，漲幅超過5%的城市由上一季度的26個增加至本季度的38個，其中，呼和浩特、深圳、安陽、佛山市順德的地價漲幅超過10.0%；漲幅為負的城市降至5個，其中，雞西降幅最大，為-3.28%，溫州地價下降的幅度縮小到-1.18%。
住宅地價與綜合地價變化趨勢保持一致，漲幅繼續(xù)呈上升態(tài)勢。環(huán)比增幅上漲的城市由上一季度的92個增至94個，漲幅超過3.0%的城市集中在東部和中部地區(qū)，東部包括廣州(5.54%)、佛山市順德(4.64%)、寧波(3.67%)、湛江(3.56%)、汕頭(3.44%)、上海(3.38%)、南京(3.08%)；中部有太原(7.59%)和長沙(3.38%)，46個城市的漲幅穩(wěn)定在-1.0%～1.0%。與去年同期相比，漲幅超過5%的城市由上一季度的28個增至本季度的40個，其中超過10.0%的城市有呼和浩特、深圳、安陽、太原、黃石、廣州、包頭、上海、廈門；增幅為負的城市減少至6個，僅為上一季度的一半。
圖12 70個大中城市中新建住宅銷售價格和105個城市住宅用地價格環(huán)比上漲的城市數(shù)量統(tǒng)計情況
(五)異常交易地塊數(shù)量環(huán)比、同比增加明顯，土地市場高溢價風(fēng)險值得關(guān)注
截至2013年6月30日，二季度上報異常交易地塊115宗，較上一季度增加36宗，增幅為50.6%，與去年同期的50宗相比，數(shù)量大幅上漲；溢價率方面，2013年二季度上報異常交易地塊平均溢價率142%，比上一季度上升了22個百分點，比2012年二季度的平均溢價率下降了20個百分點。
二季度，土地市場處于平穩(wěn)上升階段，符合土地供應(yīng)周期的規(guī)律，房企為滿足發(fā)展需求，補充土地儲備需求強烈，加之房價持續(xù)上漲，市場看好后期樓市，引致土地市場有所升溫。供需緊張的熱點城市推出稀缺地塊，導(dǎo)致高價地再次出現(xiàn)，部分城市優(yōu)質(zhì)地塊的成交價格甚至超越了歷史高值。
圖13 2012年以來異常交易地塊成交上報宗數(shù)和月均溢價率統(tǒng)計情況
二、當(dāng)前市場形勢分析
(一)宏觀經(jīng)濟復(fù)蘇弱于預(yù)期，但貨幣環(huán)境總體寬松，新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃出臺預(yù)期強烈，市場對土地要素預(yù)期收益看高，在上述因素綜合作用下，地價呈現(xiàn)加速上漲態(tài)勢
一方面，宏觀經(jīng)濟復(fù)蘇形勢趨緩，地價上漲的內(nèi)在經(jīng)濟支撐有所弱化。從國際上看，美國量化寬松政策退出的預(yù)期逐漸強化，熱錢進入我國市場套利的動力減弱。同時，歐元區(qū)經(jīng)濟長期萎縮導(dǎo)致需求不振，歐洲央行通過下調(diào)歐元區(qū)主導(dǎo)利率激活經(jīng)濟。國際經(jīng)濟環(huán)境的波動對我國宏觀經(jīng)濟影響持續(xù)，我國經(jīng)濟發(fā)展的壓力加大。就國內(nèi)而言，2013年二季度，國內(nèi)經(jīng)濟增長低于預(yù)期。統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，二季度我國投資和消費都出現(xiàn)了非預(yù)期低迷。6月份中國制造業(yè)PMI 指數(shù)為50.1%，回落0.7個百分點，該指數(shù)雖然位于臨界值之上，但仍屬于低位徘徊狀態(tài)。整體經(jīng)濟結(jié)構(gòu)性矛盾激化，資源長期錯配導(dǎo)致的“去庫存”“去產(chǎn)能”進度遲緩、內(nèi)生性下滑力量加強等因素，導(dǎo)致2013年上半年經(jīng)濟復(fù)蘇乏力，整體經(jīng)濟呈弱勢復(fù)蘇態(tài)勢。本季度商業(yè)地價漲幅的收窄也從側(cè)面印證了經(jīng)濟環(huán)境的影響。
另一方面，貨幣環(huán)境整體寬松，土地有效需求旺盛，市場因素推動地價持續(xù)上升。2013年上半年，受宏觀經(jīng)濟不景氣影響，信貸投放繼續(xù)放量；受人民幣升值影響，外匯占款規(guī)模進一步增加，資金面呈現(xiàn)出近一年來最為寬松的局面。5月末，廣義貨幣(M2)余額達到104.21萬億元，同比增長15.8%，比上年同期高2.6個百分點。盡管二季度后期市場資金逐漸緊縮，結(jié)構(gòu)性矛盾突出，但資金總量仍然充足。貨幣環(huán)境的總體寬松，成為支撐整體土地價格的持續(xù)上升的重要因素。從房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源來看，2013年以來國內(nèi)貸款資金來源同比一直處于較高水平，而利用外資較去年則有大幅上漲。加之行業(yè)預(yù)期看好，出于發(fā)展策略考慮，房地產(chǎn)開發(fā)資金投入土地市場，購置優(yōu)質(zhì)地塊的需求上升，直接推高了二季度商業(yè)、住宅地價。
圖14 2012年-2013年1-5月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源變化情況
同時，新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃出臺預(yù)期強烈，相關(guān)配套政策加速制定，加之部分地方政府債務(wù)償債期限將至，土地出讓收益仍為地方償債的主要資金來源，也在一定程度上維持了土地市場回暖的態(tài)勢。國家審計署的《36個地方政府本級政府性債務(wù)審計結(jié)果》顯示，2012年底，4個省本級、17個省會城市本級地區(qū)有55%的債務(wù)承諾以土地收入償還。地方政府償債期將近，在國內(nèi)經(jīng)濟增長仍然較緩的背景下，部分地方政府依靠土地市場平衡財政收支的客觀需求仍然較強。
在新型城鎮(zhèn)化帶動的土地預(yù)期升值空間和地方政府態(tài)度不明朗的背景下，綜合、商服、住宅、工業(yè)用地價格都延續(xù)去年以來的上漲態(tài)勢。
(二)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策導(dǎo)向未變，但“新國五條”對市場的抑制性影響有限；住宅需求居高不下，房企拿地積極，拉動住宅地價明顯上漲
2013年第二季度，宏觀政策仍以延續(xù)為主。盡管“新國五條”的頒布向市場表明了中央政府堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控的決心，但地方政府在政策落實中態(tài)度不一，多數(shù)力度不強，在短期內(nèi)控制房價、穩(wěn)定市場的實際效果不明顯。一季度因尚未明確調(diào)控政策操作細則，多地陷入二手房恐慌性購房過戶；二季度以來，中央亦未對各地“國五條”細則實施情況表態(tài)，加之新型城鎮(zhèn)化草案懸而未決，政策處于模糊空檔期，在“新國五條”落地力度低于預(yù)期的情況下，隨著調(diào)控政策效應(yīng)遞減，樓市整體依然延續(xù)此前的高溫?zé)岫龋彿空摺㈤_發(fā)商對市場的判斷再次出現(xiàn)一致看漲，房屋交易市場回暖。
上半年以來，市場資金對樓市熱情不減，依靠房屋市場進行資產(chǎn)保值增值的偏好未改。房屋市場熱銷，刺激了房地產(chǎn)開發(fā)投資的需求，房企一方面受益于前期銷售業(yè)績較好，資金回籠速度加快，自有資金較為充足，另一方面得益于融資渠道的拓展，融資能力不斷提高，企業(yè)資金相對充裕。加上一些高價地成交釋放出向好信號，市場對樓市、地市普遍比較樂觀，房企拿地策略由“審慎”變?yōu)椤胺e極”，由此引發(fā)住宅地價漲幅較上一季度呈現(xiàn)明顯擴張態(tài)勢。
(三)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整下政策預(yù)期向好，多地明顯加大新興產(chǎn)業(yè)用地支持力度，加之成本因素的剛性提升，是工業(yè)地價漲幅擴張的重要原因
為了促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，5月19日《國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2013年深化經(jīng)濟體制改革重點工作意見的通知》(國發(fā)〔2013〕20號)中提出 “擴大營業(yè)稅改征增值稅試點范圍，在全國開展交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營改增試點”“落實和完善對成長型、科技型、外向型小微企業(yè)的財稅支持政策”“擴大中小企業(yè)股份轉(zhuǎn)讓系統(tǒng)試點范圍，健全投資者尤其是中小投資者權(quán)益保護政策體系”等要求，李克強總理也多次強調(diào)盤活資金存量，并明確要求“要通過激活貨幣信貸存量支持實體經(jīng)濟發(fā)展”。諸多措施表明，中央對支持工業(yè)、服務(wù)業(yè)企業(yè)、對實體經(jīng)濟發(fā)展給予充分的政策和資金支持，工業(yè)產(chǎn)業(yè)政策利好工業(yè)用地市場。同時，全國多地對物流集散中心、服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)園、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)以及其他主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)配套工業(yè)園區(qū)建設(shè)等給予政策和信貸支持，在一定程度促進了相關(guān)產(chǎn)業(yè)用地需求的增加。此外，隨著征地補償標(biāo)準(zhǔn)逐步提高，也直接增加了新增工業(yè)用地的取得成本。
盡管PMI等經(jīng)濟數(shù)據(jù)表明2013年二季度經(jīng)濟增速放緩，工業(yè)生產(chǎn)者價格出現(xiàn)下滑，但受上述多重因素的影響，工業(yè)地價仍然保持上漲態(tài)勢，且漲幅有所擴大。
三、后期走勢預(yù)判及關(guān)注要點
2013 年下半年，我國經(jīng)濟進入深度轉(zhuǎn)型時期，支持實體經(jīng)濟發(fā)展和新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃的落地和實施，將推動投資和消費的共同增長，但受產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級調(diào)整、房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)以及信貸政策的調(diào)整，預(yù)計2013 年下半年我國經(jīng)濟仍將保持弱復(fù)蘇的態(tài)勢。
盡管二季度后期出現(xiàn)資金流動結(jié)構(gòu)性緊張，但在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場購地和房地產(chǎn)開發(fā)投資方面并未出現(xiàn)回落的態(tài)勢，隨著三季度土地供應(yīng)逐漸放大，以及部分城市的優(yōu)質(zhì)地塊入市，市場出現(xiàn)高價地的可能性依然存在，土地市場上升的態(tài)勢不會發(fā)生根本性變化。
新一屆政府調(diào)控的思路更加注重激活現(xiàn)存量，控制新增量，轉(zhuǎn)型調(diào)結(jié)構(gòu)，未來的調(diào)控思路也將由行政手段為主的短期調(diào)控向建立長效機制轉(zhuǎn)變。下一階段我們建議，一是要密切關(guān)注地價走勢與宏觀經(jīng)濟的協(xié)調(diào)性，保持土地市場的平穩(wěn)運行。從近兩個季度的市場態(tài)勢來看，土地價格已經(jīng)步入較高位運行軌道，考慮到下半年土地供應(yīng)持續(xù)增加等規(guī)律性因素，如無其他因素的影響，地價上漲的動力仍然存在。此背景下，需密切跟蹤分析地價與宏觀經(jīng)濟走勢的協(xié)調(diào)性，逐步疏導(dǎo)和理順引起價格局部異動的相關(guān)因素，促進市場平穩(wěn)發(fā)展。二是要把握好供地節(jié)奏，強化供前分析和供后監(jiān)管，引導(dǎo)市場理性預(yù)期。避免優(yōu)質(zhì)地塊集中進入市場，同時加強優(yōu)質(zhì)地塊的入市研判，出現(xiàn)高價地的城市應(yīng)及時公布宗地相關(guān)信息及價格影響因素分析；加強對已供土地的開發(fā)利用動態(tài)監(jiān)管，集約節(jié)約地利用好稀缺的土地資源，充分發(fā)揮其要素投入作用，引導(dǎo)市場的理性預(yù)期。三是協(xié)同有關(guān)部門引導(dǎo)金融資本的合理流向，關(guān)注地方債務(wù)風(fēng)險，避免過多資金沉淀于土地，發(fā)揮好土地的資源、資產(chǎn)、資本多重屬性的綜合作用，更加合理的服務(wù)于新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，適應(yīng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級的新要求。
圖5 重點城市綜合地價環(huán)比、同比增長率曲線圖（%）
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